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北京某楼盘十余名业主拟诉开发商“牟暴利”

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来源:搜狐  
 更换文字大小:时间:2011-05-28 16:12
    国家发改委拟对商品房反暴利,目前仍处于研究阶段。相比之下,民间反房市暴利却已有“箭在弦上”之势。北京问天律师事务所律师李雪森近日向记者透露,北京某楼盘十余名业主拟诉开发商“牟暴利”,正与其商谈具体委托事宜。

  据李雪森介绍,这十余名业主于今年年初购买了北京东五环某楼盘的商品房,成交价为27000元左右。但不过两三个月,该楼盘的房价便刷新为24000元左右,这让业主们产生了疑惑:“既然24000元能卖,为何之前一定要多3000元卖给我们?究竟开发商的利润空间有多大?我们多花了多少冤枉钱?”

  面对价格的起起落落,很多人见怪不怪。但李雪森则认为,这是因为人们在价格认识上存在误区。“在较长一段时间内(多为一年以上,至少也需半年),如果有价格波动是可以理解的,但两三个月就能降几千元,这么大幅度的波动让我们完全有理由怀疑其间存在不合理的高利润。”

  李雪森是反房地产暴利的先行者。他曾于去年5月向国家发改委和北京市发改委举报北京某开发商“涉嫌存在违法牟取暴利行为”,理由是该开发商建设的某楼盘从2009年11月到2010年4月,均价从14690元/平方米暴涨到36000元/平方米。“短短几个月内楼盘价格翻了一倍多,而土地成本没有增加,钢材、水泥成本没有大幅增加,短期内价格飙升,开发商肯定有暴利。”

  李雪森告诉记者,他已建议业主们先到价格主管部门投诉,待其经过调查确认开发商存在牟取暴利行为后,再启动民事诉讼程序。“如果经过行政机关的认定后再进入诉讼,法理上可以更充分些。”但他也表示,直接起诉的可能性也很大。而一旦胜诉,开发商的责任很可能依价格法确定。价格法第四十一条规定,经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的,应当退还多付部分;造成损害的,应当依法承担赔偿责任。

  专家:房地产暴利确定无疑

  近年来,居高不下的房价,早已让普通百姓对房地产业的“暴利”产生了合理怀疑。面对国家发改委前期明确表示拟在房地产业实施反暴利规定,房地产商则普遍叫冤,在微博中表达“被暴利”不满的也不止一二。“开发商都成了不法之徒”,华润置地副总李光翌在微博中感慨;华远地产董事长任志强也在微博中称,“这个好。可以让全社会公正地了解谁是暴利,别总被埋在欺骗之中”,“现在被垄断的是土地”。

  尽管已有国家统计局、财政部、全国工商联、国土部等多个国家机关和中国社会科学院等研究机构公布的房地产业平均利润率,但各家数字相差甚远。按照中国社科院研究员杨重光的说法,由于目前房地产行业的成本多少并不清楚,“有关平均利润率的数字都是猜测”。

  那么,到底房地产业究竟是否存在暴利?不少专家接受记者采访时均表示,房地产暴利确定无疑。

  在“福布斯2005中国富豪榜”上,前50人中有15人以房地产为主业或主业之一,另外至少有3人也涉足房地产投资。而近年来,许多其他行业的企业,包括联想等也纷纷投身这个市场,似乎也为“房产暴利”提供了佐证。商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育以上述种种作为房地产行业暴利的显证:“中国房地产开发行业已经成为造就中国大陆亿万富翁的最大温床。”

  梅新育曾在2003年对北京地区房地产业的利润率做过间接估算,以地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房为例,其销售利润率大概为34.7%,投资收益率则高达138.8%。

  中共中央编译局博士后联谊会理事长陈林研究员认为:暴利是存在的。“首先,住房是一种生产周期较长的商品。开发商从拿到土地到卖出房子之间有一两年以上的时间差,在多年来房价持续快速上涨的情况下,开发商轻松享受了这个"溢价"。这又促使了一些开发商的故意囤地行为。从这个意义上而言,不仅开发商有"暴利",就连那些早两年买房的普通民众也坐拥房子"升值"的暴利。”

  陈林认为,在高房价之外,低地价也是形成房地产业暴利的因由。“某些开发商通过种种手段拿到的土地价格,比市场潜在价格更低,而这低出的差额部分就构成暴利,更是不正当利润。甚至还有一些地方政府以抑制房价为由,故意把土地便宜卖给开发商。房价基本是市场化的,而土地的取得却不是市场化的,此"双轨"间的价差很大。加之土地批租环节的利益流失,以及更早之前的土地征用环节的利益转移(对农民补偿不足),都间接形成了开发商的暴利。”商品房反暴利能否降低房价

  无论是消费者准备寻求司法救济的行动,还是发改委欲对房价乱象拨乱反正的决心,都让人无从怀疑房地产业反暴利之剑即将“出鞘”。只是,此举是否真正有助于高房价问题的解决,社会多有争议之声。

  超国际惯例5%利润率就要反

  北京大学财税法研究中心主任、中国法学会财税法研究会会长刘剑文教授在接受记者采访时表示,在任何有关房产成本及利润等相关数据信息未明的情况下,不能仅凭感性认识就判断房价存在“暴利”。但如果经实证调查和理性分析后,能够确认房地产开发商的利润率超过了作为国际惯例房地产业5%的利润率,则应对房地产业采取反暴利措施。但如何操作恐面临一系列难题,如准确界定暴利,以什么方式来反,反到什么程度,怎样算是发改委所谓的“合理水平”,“这些在实践中其实都是很难操作的”。

  北京问天律师事务所律师李雪森则认为这些都不是问题。因为现有的价格法和《制止牟取暴利的暂行规定》(以下简称《规定》),即可帮助官方和民间共同实施反暴利行动。“一方面,我们可以向有关行政机关投诉,让其对获得暴利者作出处罚;另一方面,只要我们认为被开发商的暴利侵害了合法权益,都可以选择向法院起诉。”李雪森说。

  北京大学房地产法研究中心中方主任楼建波的看法是,如果说房地产业存在暴利,那么获得暴利的就不只是开发商,还有二手房市场上的那些售卖者。尤其是一手房买卖市场反暴利如果真有效的话,新房开发的积极性必然下降,二手房市场或将变得炙手可热,从而暴利更增。反暴利是否也要将范围扩大到他们,如何约束,恐怕都是个棘手问题。

  反房产暴利被指是伪命题

  如果将上述观点称为正方的话,那么经济学家陈林和北京大学经济学院副院长董志勇的观点,就可称之反方。在他们看来,房地产反暴利根本就是一个伪命题。

  董志勇更是明确表示:“即使房地产业有暴利,也不存在反的必要。从经济学的角度上来讲,房地产行业本身属于高资本、高投入、高风险的行业,且其并不靠政府赋予的垄断地位经营,即使获得高利润也无可非议。”他毫不讳言地指出,中国59000多家房地产商一年的利润,恐怕都没有中石化一家的利润高。“如果中石化这样的企业都未被纳入反暴利对象范围的话,又有什么理由反房地产业相形之下并不丰厚的暴利呢?”

  董志勇认为,高房价有其自身发展的市场规律,应将其交给市场自身去解决,“过分的行政干预只会带来灾难性结果,而结果最终还是要由老百姓自己去承担”。

  对于反暴利必然包含的要求开发商公布成本的内容,董志勇坚决反对。“公布成本有损于企业相互之间的公平竞争,是一种违背市场游戏规则的做法。”

  陈林认为,企业的经营成本是商业秘密,房地产商并无义务向社会公布其成本:“只有政府特许的公用垄断事业才有责任公布成本,接受价格限制,同时接受价格管制,如中石油、中石化、国家电网这些企业。显然,更有义务公布“成本”的是政府自己。”

  以反暴利来抑制房价有争议

  围绕反暴利的一切话题,最终都要落脚于它能否贡献于抑制房价。

  刘剑文认为,“高房价并非就意味着开发商的高利润。尤其是从政府披露出来的土地财政信息中可以看出,土地出让金近年来也是居高不下。”由此,仅仅盯着开发商,或效果不会明显,如果不从根本上改变土地财政这一地方政府取向的话,开发商利润空间的缩小也未必带来房价的下降。

  专栏作家廖保平发表评论称:“房价畸高,最主要的恐怕不是房地产开发建设这个环节,而是土地供应这个环节……行政性垄断是暴利的保障和来源,反暴利首先要反行政性垄断,这才是最根本所在。”

  董志勇则表示,房地产无论如何反暴利,都不会对房价产生任何实质性影响。“商品房的定价并非遵循“成本加成定价法”模式,即按产品单位成本加上一定比例的利润制定产品价格,而是由供求关系决定的。”在我国,特殊的土地政策、经济发展的大周期、个人收入分配结构、城市化进程、人口总量和人口结构、家庭破裂速度、总抚养率、特殊的消费习惯等多种因素,共同促成了房地产市场需求旺盛的局面,而这才是房价居高不下的原因。

  在陈林看来,供求关系也并非最终原因,“把高房价归咎于房地产业的暴利和土地财政,都是“颠倒因果”。如果现有需求形势不变,限制地价只会让开发商所获暴利更多,也会因政府干预导致更多腐败。”陈林认为,房价快速上涨的原因有三:一是热钱泛滥,各种价格本就容易上涨,尤其房地产这种不容易腐烂变质或者发霉生锈的商品;二是社会分配不均,贫富差距大,多数财富聚集在少数人手中,使得少数人有足够多的钱去炒房,而多数人不得不接受他们炒起来的房价;三是社会保障不给力,投资环境欠佳。穷人有钱不敢花,富人有钱无处花,都热衷于买房,更助长社会投机风气。

  董志勇则表示,中国宏观经济的发展要强调的三点同样适用于抑制房价:一是管住货币;二是放开价格;三是降低赋税。现在的赋税不是低了,而是高了。房价中几乎60%的都是地价,如果地方政府不让利、不减税,房价怎么可能降?开发商能赚1个亿的话,我分析地方政府可能已间接拿走了7个亿。

 

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