房产中介瞒买卖双方网签合同 扣押产证索中介费

仁丰地产。东方IC 资料 上海市民投诉再曝房屋中介“损招”。 市民谢小姐和王先生因通过房产中介“仁丰房产经纪有限公司”买卖房屋而认识,却没有想到双方均因此陷入“泥沼”。 按照投诉人的说法,中介在买卖房屋时存在不小的漏洞: 首先,在买卖双方诉求不一


仁丰地产。东方IC 资料
仁丰地产。东方IC 资料

  上海市民投诉再曝房屋中介“损招”。 市民谢小姐和王先生因通过房产中介“仁丰房产经纪有限公司”买卖房屋而认识,却没有想到双方均因此陷入“泥沼”。

  按照投诉人的说法,中介在买卖房屋时存在不小的漏洞:

  首先,在买卖双方诉求不一致的情况下,房屋中介绕过矛盾,让买卖双方自愿签署居间协议。接着,在买卖双方均不知情的情况下,中介私自完成了网签。王先生由于房产证被扣,导致后续房屋交易受阻,产生了经济损失。

  澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者曾数次就买卖双方投诉的问题拨打经手此次房屋买卖的中介高某的电话,但始终无人接听。此后记者短信告知,希望其出面接受采访后,手机号码被对方屏蔽。之后,澎湃新闻记者在仁丰内江店见到了高某,他仍拒绝对此事进行回应。

  相关律师表示,如果查实相关中介的确有上述违规行为,根据法规,中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,其行为已经涉嫌欺诈,不但不得要求委托人支付报酬,而且还应当承担给委托人造成的损害赔偿责任。

  疑问一:中介隐瞒事实,签订的居间协议能生效吗?

  2015年12月21日,市民谢女士在其生日当天领结婚证。不过前一天为购置婚房签下的居间协议,成为夫妻二人的烦恼。2015年底,谢女士欲购置一套合适的二手房做婚房,就在网上寻找合适的房源,并登记个人购房需求。2015年12月20日,在上海仁丰房产经纪有限公司内江分店中介张某的带看下,谢女士看中了位于杨浦区民星路330弄的一套房。

  当天傍晚,张某告诉谢女士要赶紧下手,不然该房很快会被其他人预订,并让谢女士前往上海仁丰房产经纪有限公司内江分店和房东进行沟通。

  谢女士一开始以为是三方坐在一起谈,没想到,买卖双方被安排在两个房间分开谈,由该门店经理高某传递双方意思。“中介说,分开谈才能更好地把价格谈下来,谁知道,就是因为分开谈,导致后续纠纷不断。”谢女士说。

  接近凌晨1时,谢女士和房东王先生以200多万元价格达成一致协议,由谢女士先付房东3万元定金,其他具体事项并未约定。随后,中介让其签署一份居间协议,房东王先生的房产证被要求上交给中介。

  12月21日凌晨,签完居间协议后,谢女士和房东王先生互留微信。当天,双方沟通中,谢女士得知:对方在价格上让步的前提是必须居住到2016年6月30日。这让谢女士傻了眼,“我是购置婚房,当然是想越快拿到手越好,还得装修吧,怎么能拖这么久?”

  房东王先生告诉记者,为了置换更大的房子,他们才决定卖掉现住房,并需要拿该房的房款来付首付,在还没有看到满意的房子之前,希望中间有个过渡时间,以减少搬家的麻烦。

  “原来中介并没有将双方真实的意思传达给对方,为了赚取中介费,故意欺骗隐瞒事实。”谢女士恍然大悟,由于双方不认可“仁丰”的服务,故均同意取消之前所签的居间协议,并要求中介做三方协议解除,房东王先生答应把3万元定金退还给谢女士。

  值得一提的是,居间协议要求,谢女士需在12月20日之后的7个工作日补足10万元定金。由于和王先生已经达成解除协议的约定,谢女士认为,只需到中介处说明情况,做三方和解并解除协议便行了,更无需再补大定金。隔了几天(还没有到7个工作日),谢女士和房东找仁丰地产中介经理高某协商,希望解除协议,但对方表示必须要支付违约金。

  谢女士和王先生均认为,正是由于中介方事先并未完全传达买卖双方的真实意愿,才导致房子无法真正进行交易,凭什么要他们支付违约金?双方不欢而散。

  此后,谢女士曾多次打电话给高某,希望三方和解。“但高某不是在开会就是拒绝接电话。眼看快到了交足10万元定金的时间,我和房东只能私下解决。”谢女士说。

  2015年12月28日晚,谢女士和王先生签署了一张书面协议,表示双方愿意自动解除买卖关系,王先生退还谢女士3万元定金。

  由于房东王先生的产证押在中介,之后,谢女士和王先生曾多次找中介协商要求其将产证归还,但无果,中介坚持要收取中介费。

  【律师说法】

  上海市协力(郑州)律师事务所高级合伙人雷涛:根据《合同法》第425条,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

  居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

  因此,根据法律的规定,本案中的房屋中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,其行为已经涉嫌欺诈,不但不得要求委托人支付报酬,而且还应当承担给委托人造成的损害赔偿责任。

  疑问二:中介是否有权在双方不在场的情况下进行网签?

  谢女士说,中介曾电话里告知,该房已经进行了网签,如果不交中介费,买家再购房属于二套房,卖家属于一房多卖。

  “双方都没有达成协议,更没有签房屋买卖合同,怎么会网签了?” 谢女士以为中介仅仅是吓唬他们,并没有对此当一回事。

  因为中介不归还旧产证,房东王先生索性于2016年2月29日补办了新产证,不过,新产证要2016年4月29日才能下来。

  最终,谢女士相中了杨浦区国和一村的房子。2016年3月20日,当谢女士和其老公在杨浦区房产交易中心办理过户时,工作人员称,他们名下还有一套网签房子,如果中介不取消这套网签房,需要多缴税。

  当天,在房东王先生的配合下,他们再度来到仁丰中介找高某,希望能撤销网签。

  据谢小姐透露,当时高某的答复称:“我原本以为你们就要签订买卖合同了,就先网签了。”谢小姐和王先生就纳闷了:买卖双方均不在场,且并未签订正式房屋买卖合同,单由中介个人就可以进行网签吗?

  雷涛:房产中介公司在未经双方同意、未签订《上海市房地产买卖合同》的前提下私自进行网签是违反《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》的,委托人可以向市房地资源局进行投诉,市房地资源局有权责令其进行整改,并在整改期间暂停其网上操作资格。

  疑问三: 客户是否可申请撤销掉该终止协议?

  由于谢女士和王先生对仁丰服务非常不满,坚决拒付中介费。经过协商,高某表示愿意两天内解除网签。2016年3月23日11时,高某致电谢女士,让其过去签订一份居间终止协议书即可解除网签。

  谢女士强调,为了能够尽快撤销掉网签,她最后被迫签署这份终止协议。这时,房东王先生告诉谢女士,高某拿王先生的房产证和谢女士签订的居间终止协议是为了拿到证据打官司。

  4月1日,谢女士接到杨浦区法院电话,法院告知仁丰要对谢女士进行诉前调解,法院让谢女士在4月12日前往杨浦法院做诉前调解。

  其实,谢女士在签完终止协议后才得知,解除网签并非只能通过中介,只需她和房东到市房产交易中心做强制解除即可。于是,谢女士和老公与房东王先生3月25日到市房产交易中心做强制解除。工作人员称,5个工作日内就会解除。

  雷涛:根据《民法通则》第58条,下列民事行为无效:(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。

  《合同法》第54条,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此,中介公司以胁迫的手段,迫使客户在违背真实意思的情况下所为的行为依法属于无效行为,所订的终止协议书依法属于可撤销的合同。

  疑问四: 影响过户产生损失,是否可追究中介责任?

  房东王先生称,2015年12月28日,他跟谢女士约定终止交易,继续寻找买家的同时寻找合适的置换房源。2016年春节后,虹口区仁丰凉城店经理刘某告诉王先生,如果继续从仁丰买房子,扣押在杨浦区仁丰内江分店的产证一定会归还(王先生申请补办的新产证要4月29日才能下来)。

  王先生想:毕竟是同一家公司,中介不外乎想赚其佣金,扣押产证没意义,所以答应下来。后来,链家负责替他找到下家,仁丰也替他物色到了上家。

  王先生告诉记者,由于是置换房屋,且手头没有太多闲钱,故打算用卖房子的首付,再添点钱用来支付上家的首付款。“由于产证不在身边,导致上下家和自己在交易过程中,处处受影响。”

  王先生表示,由于当时仁丰保证能尽快拿回产证,所以也就没有再考虑新办产证发放时间,故跟上家签合同的时候约定4月15日支付100万元的首付款,逾期按照每天万分之三的滞纳金来收取。结果,合同签了,眼看就到首付款日了,但仁丰还没有归还产证。

  由于迟迟拿不到产证,也无法和下家及时交易。3月25日新政策出台,银行收紧利率,造成王先生下家商业贷款本来可以打八五折目前只能打九折。下家把损失怪罪在王先生头上,首付款也必须看到产证之后才能给,导致王先生没钱支付上家的100万元首付款。“目前看来,非支付滞纳金不可了。”王先生沮丧地说。

  王先生表示:仅首付一项,他就要承担4200元的损失。“这还是初期的,下家拿到产证才能去办理贷款,这将影响第二笔款项的发放。而上家第二笔170万元的费用,明确要求6月15日支付清,否则我每天还需支付510元滞纳金。”王先生说。

  王先生告诉记者,最近几个月从来没睡过一晚踏实觉,总是被这事困扰。“我就希望,已经明确的损失和未来或将生成的损失希望仁丰给予一个答复。”

  浙江光大(上海)律师事务所律师李傲:根据《合同法》第425条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此,王先生可以要求中介公司承担损害赔偿责任

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